지식산업센터란?
지식산업센터 탄생 배경
1.중소기업의 경영 및 산업환경 개선
2.고부가치 산업 발굴 육성
3.산업구조의 고도화 및 대규모 산업집적을 통한 기업경쟁력 재고
4.국가 및 지역경제 활성화와 지속적 고용창출
지식산업센터 기능(트랜드) 변화
1차산업혁명은 기술의 혁신과 새로운 제조공정
2차산업혁명은 화학, 전기, 철강 등의 기술혁신에서 왔으며
3차산업혁명은 경제의 페러다임 변화로 공장의 대량생산 제품의 시대를 열었다.
4세대는 정보통신기술의 융합으로 이루어지는 차세대 산업혁명을 가르키며, 빅데이터를 기반으로 생산과 개발을 하게 됨으로서 장소에 딱히 구애받지 않으며 운영할 수 있고 작은 공간에서도 운영이 가능하다.
그 때문에 스타트업기업과 밴처기업 등 소규모 기업들이 지식산업센터를 찾는 이유이며 갈수록 작은 기업체들은 기존 오피스보다 유사업종군락, 편의시설, 대규모 업무단지의 신뢰도가 있는 지식산업센터로 점차 옮겨가는 추세이다.
지식산업센터 정의
지식산업센터는 토지 이용의 고도화, 관리, 운영의 효율화 등을 목적으로 우리나라와 같이 공업용지가 부족한 국가(홍콩, 싱가포르 등)의 우수사례를 통하여 더욱 장려, 육성화되고 있으며, 서울을 비롯한 수도권 지역의 중소제조업체가 공장부지의 감소와 수도권정비계획법에 의한 공장 총량규제 등의 수도권 공장입지의 규체로 인해 겪고 있는 수도권 내 공장입지의 어려움을 완화하기 위한 대안으로 지식산업센터 제도를 적극적으로 도힙하여 사업자의 자금, 세제 등을 지원하고 있다.
-.지상 3층 이상의 집합건축물일 것
-.공장, 제6조제2항에 따른 지식산업의 사업장 또는 같은 조 제3항에 따른 정보통신산업의 사업장이 6개 이상 입주할 수 있을 것
「건축법 시행령」 제119조제 1 항제3호에 따른 바닥면적(지상층만 해당한다)의 합계가 같은 항 제2호에 따른 건축면적의 300퍼센트 이상 일것, 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하여 바닥면적의 합계가 건축면적의 300퍼센트 이상이 되기 어려운 경우에는 해당 법령이 허용하는 최대 비유로 한다.
가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따라 용적률을 특별시 〮 광역시 〮 특별자치시 〮 특별자치도 〮 시 또는 군의 조례로 따로 정한 경우
나. 「산업기술단지 지원에 관한 특례법」 제8조에 따른 면적을 준수하기 위한 경우
산업시설 (공장, 창고)과 입주 업체의 생산활동을 지원하는 지원시설(오피스, 기숙사, 근린상가)로 분류됩니다.
입주 대상 시설이 아닌 용도로 활용이 불가능하기에, 다른 용도로 활용하려는 자에게는 지식산업센터의 전부 또는 일부에 대한 매매나 임대가 불가능하고, 지원시설의 경우 편의점, 부동산등 여러 업종의 입점이 가능합니다.
지식산업센터 입주가능 업종
1.제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업을 운영하기 위한 시설 기타 사업
2.「벤처기업 육성에 관한 특별 조치법」 제2조 1항에 따른 벤처기업을 운영하기 위한 시설
3.그 밖에 입주업체의 생활 활동을 지원하기 위한 시설로서 대통령령으로 정하는 시설
(산업단지 안의 지식산업센터 건축연면적의 100분의 20을 초과해서는 안 된다.)
3-1.금융, 보험, 교육, 의료, 무역, 판매업(해당 지식산업센터에 입주한 자가 생산한 제품을 판매하는 경우만 해당)
3-2.물류시설, 그 밖에 입주기업의 사업을 지원하거나 어린이집, 기숙사 등 종업원의 복지증진을 위하여 필요한 시설
3-3.건축법시행령 제3호 및 제4호에 따른 근린생활시설
3-4.건축법시행령 제14호나목2)에 따른 오피스텔
3-5.건축법시행령 제7호다목에 따른 상점(음 〮 식료품을 제외한 일용품을 취급하는 상점만 해당)
3-6.건축법시행령 제5호에 따른 문화 및 집회시설 또는 운동시설로서 산업통상자원부령으로 정하는 시설
(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 시행령 제 36조의 4)
지식산업센터 기능(트랜드) 변화
1차산업혁명은 기술의 혁신과 새로운 제조공정
2차산업혁명은 화학, 전기, 철강 등의 기술혁신에서 왔으며
3차산업혁명은 경제의 페러다임 변화로 공장의 대량생산 제품의 시대를 열었다.
4세대는 정보통신기술의 융합으로 이루어지는 차세대 산업혁명을 가르키며, 빅데이터를 기반으로 생산과 개발을 하게 됨으로서 장소에 딱히 구애받지 않으며 운영할 수 있고 작은 공간에서도 운영이 가능하다.
그 때문에 스타트업기업과 밴처기업 등 소규모 기업들이 지식산업센터를 찾는 이유이며 갈수록 작은 기업체들은 기존 오피스보다 유사업종군락, 편의시설, 대규모 업무단지의 신뢰도가 있는 지식산업센터로 점차 옮겨가는 추세이다.
4세대 지식산업센터 트랜드 변화
지식산업센터 투자 포인트
지식산업센터 투자시 다음 사항을 체크하시기 바랍니다.
▶드라이브인 시스템
제조공장이나 창고가 있는 층까지 차가 올라올 수 있는 것을 드라이브인이라고합니다.
드라이브인이면 짐 싣고 내리는 제조업, 물류업, 장비 운반 업종에 유리하고, 희소성이 있고, 수요가 많아 공실위험이 적습니다.
U자형 회전램프보다 직선형 램프가 화물차에 편리해 이런 포인트를 보시는 것도 중요합니다.
▶도어 투 도어
제조공장이나 창고 문 앞에 바로 주차할 수 있는 것을 도어투도어라고 한다.
주차장이 한군데 몰려있는 것 보다 도어투도어를 더 선호하겠죠.
▶지식산업센터 입지분석
•지하철 역세권 여부
지식산업센터 입주업체에게 대중교통 여건은 매우 중요한 요소입니다.
대중교통이 적절히 연결되지 않은 상태에서는 직원 채용이 어렵기 때문입니다.
•주변에 대규모 산업단지 혹은 대기업 사옥이 있는가 여부
대규모 산업단지나 대기업 사옥이 있는 경우 주변에 밴더업체에 대한 수요가 많기 때문에 지식산업센터에 있어서는 상당한 호재입니다.
•클러스터 형태의 지식산업센터인가
기존 공업지역이나 준주거지역에 개발되는 지식산업센터 중에서 나 홀로 지식산업센터가 들어서는 경우가 있는데 이런 지식산업센터의 경우 협력업체들과의 협업이 용이하지 않아 기업체에서 선호하지 않을 가능성이 있으니 주의해야합니다.
물론 지식산업센터 클러스터 규모가 무조건 크다고 좋은 건 아닙니다.
오히려 수요보다 공급이 더 커질 경우에는 준공 후 상당 기간 공실이 지속될 수 있기 때문에 주변 수요를 받아줄 정도의 적정한 지식산업센터 클러스터인지 체크를 해 보아야 합니다.
산업단지 내 1호 2호의 초반 지산이라면 비교대상이 없지만, 투자가치는 아주 긍정적이라고 볼 수 있습니다.
1호가 성공하면 기존 땅 주인들은 자기 땅의 가치를 높다고 판단하고, 이후부터 새로 생기는 지식산업센터의 분양가가 올라갑니다.
분양가가 올라간만큼 이전 지식산업센터 분양권에 프리미엄이 형성되겠죠.
•고속도로 접근성
드라이브인 형태의 지식산업센터의 경우에는 원활한 물류 이동을 위해 고속도로 접근성이 좋아야 합니다.
지식산업센터에서 고속도로까지 상당히 긴 거리를 우회하는 경우도 있기 때문에 이런 부분을 체크하는 것이 중요합니다.
•주변 도로 여건
드라이브인 형태의 지식산업센터에서는 화물차량 유동량이 많기 때문에 차량 상습 정체구간이 될 가능성이 있는지 여부를 확인해 보아야합니다.
•공원등 자연환경요소
근무 여건 중 주변 환경이 우수한 경우에는 좋은 메리트가 될 수 있습니다.
▶편의시설
보육시설 및 물류시설 등도 별도로 제공하여 기존의 지식산업센터와 차별화 전략을 내세운 곳,
지식산업센터 내 로비, 화장실 테라스, 공동회의실 등의 고급화 전략,
수영장, 사우나등의 다양한 고급 커뮤니티시설을 제공하는 곳들까지 등장하고 있다.
▶수하물 하차장 형태
지식산업센터 내에는 기존 빌딩이나 프라자 상가에는 없는 유통이나 물류사업을 하는 사람들이 꽤 많습니다.
따라서 수하물 하차장을 중요하게 생각하는 임차인이 많습니다
여러분은 차를 한대만 댈 수 있어 화물차가 길게 줄을 서있는 곳과 한번에 여러대를 댈 수 있는 곳 중 어디를 선택하실 건가요?
어떤 곳은 엘리베이터에서 한참 떨어져서 계속해서 끌차나 지게차로 이동해야하는 곳도 있습니다
▶고층과 저층
지식산업센터는 저층이 상대적으로 평단가가 높고 고층일수록 저렴합니다.
고층과 저층의 임대료차이는 크게 나지 않기 때문에 고층이 수익률은 더 좋습니다.
수익률을 높이는 투자인지, 공실위험을 낮추는 방어적 투자인지는 개인의 선택입니다.
▶수요와 공급
수도권 지식산업센터의 누적 입주 물량 추이는 계속 증가하는 추세로 지속되는 공급 물량의 증가분 만큼의 수요가 증가하지 않을 경우 악재로 작용할 가능성이 있습니다.
조세특례제한법에 따라 중소기업이 수도권 과밀억제권에서 지방으로 사업지를 이전하면 세액을 감면해주는 정책이 계속적으로 연장되고있어 지방의 지식산업센터를 주의깊게 볼 필요가 있습니다.
▶사업자 등록을 해야하는가?
지식산업센터에 입주 가능한 업종으로 사업자등록을 해야하고, 이후 임대사업자를 추가하여 임대를 하는 방식입니다.
사업자등록을 내는 것이 어렵지않아 홈택스에서 온라인으로 신청하는 경우가 많습니다.
지식산업센터 창고
지식산업센터 창고는 일단 인근 지역 분석을 통해 시세를 파악하는 것도 중요하지만, 해당 건물 내에서도 가격차이가 꽤 납니다.
평균적으로는 지식산업센터내 업무시설 대비 약 70% 정도에 분양하므로 지식산업센터 창고는 가격에서 큰 메리트를 가지고 있습니다.
지식산업센터 창고는 희소성과 필수로 사용해야 한다는 수요와 공급만을 계산해봐도 창고는 안정적이면서 부담도 덜하고
투자금액 대비 투자 수익이 좋다는 메리트도 있습니다.
지식산업센터내 입주기업의 특성등을 고려하여 편리하게 이용 가능하다 보니 거래도 비교적 활발하게 됩니다.
따라서 환금성이 높다는 장점도 가지고 있습니다.
라이브오피스란?
소규모 기업 특화 상품으로 업무 및 휴식이 가능한 복합 사무실
1~2인 스타트업 그리고 임대 투자자에게 특화된 신개념 오피스
일과 삶의 조화균형을 이루는 일과 생활이 공존하는 공간 ‘라이브오피스'
지식산업센터 지원시설
근린상가, 기숙사 등이 있다.
▶지식산업센터 상가
상가임에도 불구하고 건축법이나 유통관련법이 아닌 지식산업센터의 설립 관련 법령 「산업직접활성화및공장설립에관한법률(이하 산집법)」시행령에 의해 설립될 수 있고 입점하는 업종에 대해 구체적으로 규제를 받는다.
지원시설 상가의 가장 큰 장점은 상가의 독점권이 보장된다는 것입니다.
그리고 건물의 상층부에 일정 정도의 수요층이 확보되고 있어 편의점이나 음식점 등 관련 업종은 안정적인 매출이 보장되는 편이고,
지식산업센터가 집약된 곳 중 발달한 상권은 일반상업지역의 상권과 맞먹는 매출 규모를 보이기도 합니다.
지원시설의 개수가 정해져 있기 때문에, 독점으로 영업이 가능하다는 큰 장점이 있습니다.
특히 구내식당, 편의점, 카페등의 업종은 경쟁률이 매우 치열합니다.
아무래도 지원시설 상권은 주말과 늦은 저녁 시간에는 이용인구와 유동인구가 거의 없기 때문에 매출을 평일 위주로 잡아야 한다는 것입니다.
오피스 상권과 유사하죠. 또 수익성이 좋다 보니 시장에서 매물을 만나기 어려울 수 있습니다.
▶기숙사
숙식을 위한 공간으로 사용되다 보니 오피스텔과 비슷해 보이나 법적으로는 완전히 다르다.
지식산업센터 기숙사는 건축법상 주택이 아닌 산업직접법상 지원시설입니다.
단, 입주 자격 요건이 있어 일반인을 세입자로 받지 못할 수 있으니 주의 해야합니다.
건축물대장상 주택이 아니기 때문에 주택수에 포함되지 않는다는 점은 아주 큰 장점입니다.
지식산업센터 기숙사는 주택안정화를 위한 부동산 규제에 해당이 없어 요즘 많이 각광받고 있다.
또한 지식산업센터 기숙사는 지원시설이기 때문에 약 60~70% 대출이 가능합니다.
대출은 개인 신용도에 따라 차이가 있으니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
지식산업센터 기숙사는 다음과 같은 장점이 있다.
첫째, 저렴한 분양가
지식산업센터 기숙사는 오피스텔 분양가 보다 평당 100~200만원 저렴하다.
주변 오피스텔보다 생활편의시설도 잘 갖추어진 지식산업센터라면 수요를 흡수할 수 있으므로 오피스텔보다 수익성이 높게 됩니다.
둘째, 주택수 미포함
지식산업센터 기숙사는 업무지원시설이기 때문에 주택수에 포함되지 않는다.
셋째, 관리비가 싸다
일반 오피스텔은 전용율이 낮고 공용면적에 대한 관리비가 포함되어 관리비가 비싼 편이지만
지식산업센터 기숙사는 산업용 전기를 쓰고 개별난방이기 때문에 오피스텔에 비해 관리비가 저렴하다.
네번째, 임대료 연체율이 거의 없다.
개인이 아닌 회사에서 지식산업센터에 근무하는 회사 직원이 상대적으로 많아 임대료를 회사에서 지원하는 경우가 많다.
회사에서 지원해주니 연체될 확률이 훨씬 낮다.
다섯째, 편리한 편의시설
지식산업센터 내 지원시설, 근린생활시설에는 다양한 업종이 들어오는데요
한 건물 안에 편의점, 식당, 카페, 약국, 우체국등이 편의시설이 모여있어 임차인들의 선호도가 매우 높다.
여섯째, 넓은 주차공간
일반 오피스텔의 평균 주차공간은 호실당 0.5대 전후이나 지식산업센터 기숙사는 대부분 호실당 1.2~2.0대로 높아 주차공간이 넓다.
지식산업센터 세제혜택
1. 재산세 37.5% 면제
사업시설로서 직접 사용하는 부동산 재산세 1,000분의 375 경감
(지방세 특례제한법 제58조의2)
2.취득세 50% 면제
사업시설로서 직접 취득부동산에 대한 취득세 100분의 50 경감
(지방세 특례제한법 제58조의2)
3.법인세 4년간 100% 면제
과밀억제권역에서 이전 시 4년간 법인세 100% 감면혜택 (이후 5년간 50%)
(조세특례제한법 제63조)
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